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凈利潤驟降7738% 融僑“高價地”擴儲狂奔后遺癥 全球觀熱點

觀點網(wǎng) 5月4日，融僑集團股份有限公司發(fā)布提示公告稱，2022年度凈利潤為-93.42億元，占2021年末凈資產(chǎn)比重-34.66%，相較于2021年度凈利潤下降7737.89%，發(fā)生較大虧損。

目前，大多數(shù)上市房企已經(jīng)發(fā)完2022年財報，而融僑集團超過77倍凈利潤跌幅基本無出其右者，這家閩系房企過去在行業(yè)景氣期高價拿下的那些地塊成為如今的重要苦因。

燙手山芋

(相關(guān)資料圖)

融僑集團指出，虧損主要有兩方面原因。

其中經(jīng)營情況方面，2017年-2020年收儲土地成本較高，本期完成交房義務(wù)并結(jié)轉(zhuǎn)收入項目銷售毛利較低，本期對聯(lián)營企業(yè)投資收益也因為同樣原因下降較多；此外，因維持正常運轉(zhuǎn)及項目交付所必需費用成本仍在持續(xù)發(fā)生；本期部分項目進行土地增值稅清算導(dǎo)致本期稅金及附加增加。

計提減值影響方面，2022年，融僑集團銷售去化遇冷，出于謹慎性原則，對天津、鄭州、廈門、成都等地多個項目計提了存貨跌價準備；2022年，全國各地投資性房地產(chǎn)出租情況也存在一定下行現(xiàn)象，以致于上海、福州等多個投資性房地產(chǎn)評估價值有所下降，產(chǎn)生了-6.74億元公允價值變動收益等。

觀點新媒體查閱《融僑集團股份有限公司2022年度審計報告》獲悉，融僑集團在應(yīng)收賬款壞賬及存貨跌價上均作出大額計提準備，是導(dǎo)致虧損重要原因。

其中，融僑集團應(yīng)收賬款壞賬準備為0.13億元，其他應(yīng)收款壞賬準備為21.65億元。報告指出，來自關(guān)聯(lián)方福州嵩霖投資有限公司、天津融津置業(yè)有限公司資金往來的壞賬準備占據(jù)了大頭，年末余額分別為11.62億元、7.76億元。

來源：企業(yè)公告

愛企查顯示，福州嵩霖旗下子公司包括福州融心置業(yè)有限公司及天津融津，兩者分別為福州融僑望云茉云臺、天津融僑方圓別墅等項目開發(fā)商。

一般而言，應(yīng)收賬款包括應(yīng)收票據(jù)、預(yù)付賬款等，與企業(yè)經(jīng)營過程相關(guān)性較強，而其他應(yīng)收款則包括企業(yè)生產(chǎn)過程中應(yīng)當收取的各種賠款、罰款以及因意外導(dǎo)致財產(chǎn)造成損失向保險部門收取的賠款等。

存貨方面，融僑集團在天津、鄭州、廈門、成都等十來個城市項目均有計提減值準備，尤以廈門、鄭州、合肥、天津及福州為甚。

2016年，融僑以42.18億元力壓萬科、保利及中海等大房企奪得廈門翔安2016XP04地塊，溢價率139.66%。當時，該宗地以樓面價38345元/平方米成為廈門單價地王。

但據(jù)公開資料，融僑集團于該宗地打造的鉑樾府項目高層已于去年9月30日集中交付，參考售價為35000元/平方米-39000元/平方米，已與拿地價格形成倒掛。說明樓市低溫背景下，融僑集團不得不為了去化而舍棄盈利虧本銷售。

2022年度審計報告披露，融僑鉑樾府項目于2021年末計提跌價準備0.65億元，至2022年末該數(shù)字進一步提高到4.46億元。

相較大本營附近的廈門，融僑集團曾大力擴儲的鄭州，更成為其“踩雷”高發(fā)區(qū)。

2017年，融僑集團與滎陽政府正式簽約投資120億元開發(fā)復(fù)合小鎮(zhèn)，之后陸續(xù)拍下數(shù)宗閩臺文創(chuàng)小鎮(zhèn)項目地塊；2018年，融僑集團與中晟集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同出資設(shè)立地產(chǎn)發(fā)展基金，前者借此取得鄭州常西湖新區(qū)兩宗土地開發(fā)權(quán)。

然而事情發(fā)展并不如意，2022年，鄭州房屋實際銷售面積為2248.6萬平方米，下降17.8%；銷售金額為1771.8億元，下降32.6%。受房地產(chǎn)下行、爛尾樓事件等影響，購房者置業(yè)意愿降幅較大。

于審計報告中，融僑集團對在建的鄭州滎陽閩臺文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)新城項目給予了最高的計提準備，達到5.25億元。

更具戲劇性的是，在去年4月，或許曾在合作儀式上與融僑集團副總裁楊彬推杯換盞的中晟集團創(chuàng)始人盧一博，因涉嫌合同詐騙罪、挪用資金罪、拒不執(zhí)行判決罪、裁定罪等，已被刑事羈押，中晟置業(yè)及盧一博名下關(guān)聯(lián)公司資產(chǎn)、股權(quán)皆被凍結(jié)。

而融僑在中晟悅城、中晟悅城西苑兩個合作項目計提跌價準備合計為8.5億元。

除了上述項目，融僑與另一家出險房企陽光城合作打造的天津皓玥項目亦作出計提跌價準備超4億元，該項目同樣屬于市場高位價格地塊，系融僑陽光城聯(lián)合體于2017年以上限價21.21億元摘得的天津張家窩宅地。

此外，融僑曾以2016年6月以23.9億拿下當時的南京江寧地王青龍山G18宅地，其開發(fā)的項目融僑觀瀾也有0.8億元存貨跌價。

狂奔之后

2018年，融僑集團喊出“三年千億”的口號，力爭在 2020 年前躋身千億俱樂部。然而，彼時的迅猛擴張，卻成為如今危機的伏筆。

截至2022年審計報告出具的4月29日，融僑集團已陸續(xù)發(fā)生未能償還大額到期金額負債的情形，累計逾期本金5.31億元，并涉及多起訴訟未決事項。

為清償債務(wù)，此前1月份，融僑集團宣布與福建簡而信生活服務(wù)有限公司簽訂《福州融僑物業(yè)管理有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將物業(yè)子公司100%股權(quán)以3.23億元轉(zhuǎn)讓。

在子公司融僑物業(yè)轉(zhuǎn)讓公告中，融僑集團表示，本次交易所涉及的股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，收到的股權(quán)對價款將用于該公司下屬子公司保交房相關(guān)支出。

另外，2022年10月25日，融僑集團出售持有的福州首融灃澤置業(yè)有限公司100%股權(quán)及對首融灃澤享有的32100萬元債權(quán)轉(zhuǎn)讓給首開股份，對價款約5.71億元。

因本次交易，融僑所持有的位于福州晉安區(qū)五里亭附近的宗地2021-41號地塊項目“融僑云津”轉(zhuǎn)讓至首開旗下，后續(xù)該項目更名為“首開端禮著”。

但這仍然沒能填補上債務(wù)窟窿，2月13日，融僑集團公告披露，其子公司因未能清償恒豐銀行福州、鄭州分行貸款債務(wù)已被起訴，涉及金額6.58億元，目前正在協(xié)商。

截至2022年12月31日，融僑集團貨幣資金賬面余額28.34億元，其中受限金額8.58億元。同時，融僑集團金融有息負債賬面余額229.12億元，其中短期借款及一年內(nèi)到期非流動負債99.21億元，遠大于非受限貨幣資金賬面余額。

加上融僑集團2021年度、2022年度連續(xù)兩年發(fā)生凈虧損1.19億元、93.42億元，在審計報告中，中審眾環(huán)會計師事務(wù)所針對融僑集團的持續(xù)經(jīng)營能力做出了保留意見。

融僑集團稱，2022年度的虧損情況預(yù)計會對公司生產(chǎn)經(jīng)營狀況、財務(wù)情況或償債能力產(chǎn)生一定程度的影響，將持續(xù)加強現(xiàn)有在售項目的推盤力度，著力提升運營效率，降本增效，以改善現(xiàn)金流及保交付為首要任務(wù)。

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